4項必知要約書【驗屋合約】是什麼？驗屋服務是否納入不動產說明書？

鴻宇室內設計

2024-03-02

「買房」是人生重大里程碑之一，買房賣房的眉角也是相當多，千金難買早知道。

在這幾年缺工缺料及爛尾樓及疫情影響下房市的柳暗花明，交易糾紛更是不時出現。

因此，以買賣中古屋來說，在買房前的雙方/三方（購屋者/屋主/房仲）交易中，有三項文件是需要睜大雙眼仔細審閱的，分為簽約前的兩份文件，

第一是 不動產說明書
第二是 要約書（亦可稱「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」），

而後簽約時必須留意的是不動產買賣契約書。

驗屋合約是什麼？

本文分享整理預售屋在交屋前的驗收階段，有哪些事項是購屋者應特別留意的，依法可以主張的權利或應對手段有哪些，以及驗屋報告在現行實務上的法律定位，依據【不動產說明書】相關約定內容，提供法律上的意見分析供參。

期待本文能有助讀者於購買預售屋時，更清楚了解相關權利及相關規範。

(延伸閱讀：【驗屋】排水孔、窗戶及陽台要注意哪些事？)

(圖說）買房乃一連串資訊搜集的過程，在每一個環節都不應大意疏忽，適時請教法律顧問等專家更新市場最新見解亦是保障之道。

驗屋服務是否納入不動產說明書？

其實，早在2017時就有團體主張驗屋服務納入不動產說明書，即地政局推動「驗屋服務納入不動產說明書」的行動方案，亦將積極著手研議具體意見提供中央作為修法之參考，以落實政策的執行。當時係因為解決「房屋漏水問題」、「氯離子檢測」及「工程結構及公共工程安全問題」等建物瑕疵有關之糾紛原因，雖目前仍未有主管『驗屋』之組織機關，我們仍可從各大買/賣屋社團的寫實案件中可得知，越來越多關於買房合約的討論甚至爭議皆源自於購屋後體驗與契約不符，以中古屋買賣為例，若是買賣雙方已經有初步共識，房仲會提供「不動產說明書」給買方參閱。

在「不動產說明書」裏，會完整的記載房屋的產權資訊、周遭環境、使用狀況與其他房屋相關的事項。由於房子的各方面資訊非常繁瑣，透過這樣一份「不動產說明書」，可以讓買方更快速且清楚的了解房屋資訊，也可以作為買賣雙方的交易依據。

以新成屋來說，購買除需準備定金、簽約金、開工款、工程期款外，於取得產權後多半尚有長達二、三十年的貸款必須負擔，且簽訂買賣契約當下，房屋仍未興建完成，為了解交屋前的房屋狀況有無瑕疵，在交屋前的驗收階段便十分關鍵，也有越來越多的購屋者會尋求驗屋業者的協助完成驗屋，在這裏鴻宇驗屋要跟大家分享在交屋前的『驗屋』亦有注意事項要留意，悠關交屋權益，針對預售屋，要注意建材使用、工程進度、付款事項等等;針對成屋，要注意產權清晰、房屋現況標示清楚。